Como comprar imóvel sem que o vendedor saiba quem adquire

Pode-se adquirir imóvel sem dizer ao vendedor quem o compra. Tecnicamente, a questão não é exatamente assim. Mas a frase transmite adequadamente o sentido do ato. Trata-se aqui do "contrato com pessoa a declarar".

O contrato com pessoa a declarar é comum em casos de aquisição de imóveis por vizinhos. Geralmente o vendedor, entendendo o interesse do potencial comprador, tende a pedir valor elevado. A outra parte contorna a situação utilizando um terceiro nas tratativas e no negócio. Obviamente, uma vez celebrado o acordo, o vendedor saberá quem adquiriu a propriedade. Mas não poderá alterar os termos em razão desse conhecimento.

Não há, todavia, restrição expressa ao uso dessa figura legal em outros tipos de contratos. É apenas menos comum.

O QUE É CONTRATO COM PESSOA A DECLARAR

Apesar do nome, não se trata de espécie de contrato. Melhor entendê-lo como cláusula acessória. Pode ou não ser prevista. Uma vez estabelecida, pode ou não ser invocada por quem dela se beneficia. Sem algum tipo de obrigação principal, careceria de sentido.

A lei diz: "no momento da conclusão do contrato, pode uma das partes reservar-se a faculdade de indicar a pessoa que deve adquirir os direitos e assumir as obrigações dele decorrentes".

No caso de compra e venda de imóvel, essa cláusula costuma ser inserida num contrato preliminar. Perceba-se que esse pré-contrato gera a obrigação de as partes celebrarem o contrato principal, o de compra e venda.

O prazo para indicação da outra pessoa pode ser estipulado na cláusula. Ausente, valem os cinco dias estabelecidos no Código Civil. A pessoa nomeada, se aceitar, adquire direitos e obrigações desde a celebração do contrato (retroativamente, portanto). Caso o nomeado não aceite, o contrato valerá entre as partes originais. Da mesma forma se o nomeado se tornar insolvente ou incapaz no momento da nomeação. Portanto, o "vendedor" tem a garantia a realização do negócio.

Curiosidade: em latim, essa cláusula chama-se "pro amico eligendo" ou "pro amico electo".